Жилье-2023: избыток метров, но не жильцов, падение элитки и специпотека для сословий - «Новости рынка недвижимости»

Новый год обещает разрешить кризис жилой недостаточности

Старый год ушел, новый только начинается, но мы уже видим тренды. Сегодня поговорим о тенденциях, которые будут влиять на рынок жилья в 2023-м. 

Избыток жилья 

Рынок затоварен. Большое количество жилья стоит нераспроданным. На это повлияли, с одной стороны, огромные градостроительные программы прошлых лет, с другой - снижение желания людей делать дорогостоящие покупки. А что в России более дорогостоящее, чем недвижимость? В условиях кризисных явлений и геополитической нестабильности это поведение естественно.

Поэтому и появляется такой «остров сокровищ» как Краснодарский край. Здесь в новостройках только черноморского побережья скопилось жилья больше, чем на 200 млрд руб.

При этом сама концентрация активов впечатляет - по всему краю готовы к продаже квартиры и апартаменты более чем на 523,6 млрд, лишь 40% из них - курортная зона.

Еще один тренд - монополизация. Эксперты Urbanus.ru  подсчитали, что порядка 50% финансовых капиталов рынка Сочи создается всего шестью ЖК, в Новороссийске и того круче – там лидирующими являются три проекта.

За последний год суммарный бюджет жилья в черноморских новостройках вырос на 42,3% – до 209,8 млрд рублей.

Более 75% финансового потенциала черноморского побережья завязано на Сочи (экспонируются 77 комплексов), Новороссийск в семь раз уступает ему по совокупной стоимости жилья. 14 новостроек Анапы аккумулируют 1,9 тыс. квартир и апартаментов, или 15,1 млрд руб. Туапсе, Геленджик, Сукко, Ольгинка, Супсех располагают запасами курортной недвижимости на 9,2 млрд руб. 

Элита не в моде, дорожают комнаты

По данным консалтинговой компании NF Group cпрос на элитное жилье в новостройках Санкт-Петербурга по итогам прошлого года сократился едва ли не наполовину.

На первичном рынке элитного жилья было продано более 280 квартир и апартаментов, площадь которых составила 32 тыс. кв. метров. Что ж, это на 34% меньше числа сделок в 2021 и на 40% меньше по площади. А вот суммарная стоимость сделок сократилась всего на 25%  - до 18 млрд руб. 

Людей больше тянет на комнаты. Эксперты АН «Доли.ру» выяснили, что в декабре на рынке комнат Санкт-Петербурга экспонировалось 930 объектов чья цена не превышала 2 млн рублей.  Самая доступная комната питерской зоны продается за 1,04 млн рублей. Это позволяет приобрести объект площадью 10,4 кв. м., который располагается в Кронштадте. Объект располагается на 4 этаже 4-этажного дома, построенного в 1958 году.

Впрочем, и комната - не панацея. По данным исследования федерального портала «МИР КВАРТИР», за прошлый год такой вид жилья вырос в цене на 13%.

Самые дорогие комнаты продаются в Москве (4 093 860 рублей, в среднем) и Сочи (3 194 711 рублей). Самые дешевые – в Нижнем Тагиле (464 441 рублей) и Ульяновске (478 363 рублей).

За год комнаты подорожали в 65 городах из 70 исследованных «МИРОМ КВАРТИР». Больше всего на них выросли цены в Чите (+41,9%%), Ставрополе (+40,8%), Улан-Удэ (+40,1%), Казани (+37,3%), Барнауле (+36,2%), Мурманске (+31,5%), Якутске (+30,9%), Владимире (+29,8%), Нижнем Новгороде (+29,4%) и Омске (+28,5%).

Упала средняя цена комнат в Севастополе (–7,9%), Сочи (–5,6%), Симферополе (–4,7%), Махачкале (–1,7%) и Москве (–0,3%).

Средняя комната в России сейчас стоит 1 100 510 руб.

- Существенного роста спроса на комнаты не предвидится ни в ближней, ни в дальней перспективе: покупатели все больше ценят комфорт и независимость, поэтому в подавляющем большинстве ориентированы на покупку полноценной квартиры, - – полагает генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. -  С другой стороны, до нуля он также не упадет – все-таки комната стоит впятеро дешевле отдельного жилья. 

А дольщики все не заканчивались... 

Впрочем, купить жилье – полдела. Главное – получить ключи и заселиться. Проблема обманутых дольщиков стала притчей во языцех. И хотя уже давно введена схема, предполагающая эскроу-финансирование как механизм защиты, новости о дольщиках не иссякают.

Так по итогам 2022 проблема дольщиков полностью решена в 9 субъектах РФ

- К числу регионов, где к концу 2022 года не осталось проблемных объектов, относятся: Ямало-Ненецкий автономный округ, Тверская и Пензенская области, Забайкальский и Камчатский край, Республики Коми, Карачаево-Черкесия и Мордовия, а также Еврейская автономная область. За год в этих субъектах решена проблема дольщиков 31 долгостроев, - объяснил генеральный директор Фонда развития территорий Ильшат Шагиахметов.

Сейчас в РФ долгострои отсутствуют в 21 регионе. Остальные – объект самого пристального внимание в году наступившем. 

17 миллионов

В столице все стабильно и с размахом.  По итогам прошлого года уже одобрено строительство почти 17 млн кв. м жилья. По словам заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрея Бочкарёва, с января по декабрь 2022 года были одобрены проекты жилого строительства общей площадью 16,73 млн кв. м.

Объекты торгово-административного назначения составят 9,2 млн кв. метров, промышленности – около 7 млн кв.  метров, на социальные и спортивные объекты пойдет порядка 2 млн кв. м.

Для объектов так называемого «иного назначения» - от религиозного до гаражного одобрено 2 млн кв. м.  

Вместе с тем и по будущему московского жилья есть вопросы. Так, эксперты портала "Аrendator.RU" зафиксировали сокращение количества сделок в восьми округах из десяти. Спад составил от 6,4% на востоке и до 71,7% на северо-востоке.  В отсутствие централизованной ипотечной поддержки рынок апартаментов серьезно потерял в продажах относительно показателей 2021 г.

Московская стройиндустрия в 2022 г. пережила полуторакратное уменьшение спроса на апартаменты. 

Зеленый стандарт – в жизнь 

Им отдается все больший приоритет. Так, в Институте развития ДОМ.РФ завершили оценку четырех пилотных проектов многоквартирного жилья на соответствие «зеленому» стандарту (ГОСТ Р 70346-2022). Они реализуются в Московской области, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Владивостоке.

Объекты будут соответствовать всем ключевым критериям ГОСТ Р: они имеют высокий (А и выше) класс энергоэффективности, в них будет предчистовая отделка, установлены системы для сбережения водо- и энергоресурсов и очистки воздуха, соблюдается комфортный тепловой режим, на территории жилых комплексов организована доступная, безбарьерная среда, интегрированы альтернативные виды транспорта, а также соблюдены требования по ответственному строительству.

Это - первые результаты апробирования национального «зеленого» стандарта для рынка жилья, дальше акцент в оценке проектов будет сделан на создании более четких требований к документам, подтверждающим соответствие стандарту на всех этапах. Это и проектирование, и само строительство, и эксплуатация. Застройщикам упростят и подготовку документов для прохождения сертификации. В частности, будут уточнены требования к водосберегающим приборам, а также внутренней отделке.

Специпотека для профессий

В связи с ситуацией на рынке жилья все большую популярность набирает специализированная ипотека по отраслям. Так, с помощью программы льготной ипотеки для медиков, осуществляемой Банком ДОМ.РФ, жилищные условия в 2022 году улучшили 1500 работников системы здравоохранения. При этом было выдано кредитов на 5,5 млрд рублей, что в полтора раза больше, чем в 2021.

По словам заместителя председателя правления Банка ДОМ.РФ Алексея Косякова с момента старта программы выдано порядка 4000 кредитов на общую сумму 11,5 млрд рублей.

Большинство покупок (70%) пришлись на строящееся жилье, остальное – на готовую недвижимость.  87% участников выбрали квартиры, жилые дома заинтересовали лишь 10% покупателей.

В основном, жильё покупали врачи в возрасте от 27 до 41 года – на них приходится 58% выдач.

Вполне возможно, что подобная специпотека с учетом профессии распространится и на другие банки и продукты, учитывая тот факт, что поддерживать программы все равно будет государство, а для него отраслевой принцип, с одной стороны, легче в менеджменте, а с другой - позволяет точно стимулировать нужные группы работников.

На фоне падающего спроса такая политика будет выглядеть разумно.

Подготовил Даниил МАЦЕЙКО