Июльский полдень: итоги полугодия в недвижимости принесли неожиданные результаты - «Новости рынка недвижимости»

Спрос на вторичку повышается, аренда падает, больше всего на Юге и Урале

Июль дарит рекорды на рынке новостроек – крупнейшие столичные девелоперы дают беспрецедентные дисконты по покупке жилья. В Москве стартует 9-я ежегодная онлайн-распродажа «Черная пятница рынка недвижимости». С 21 по 23 июля скидки побьют барьер в 45%. Это едва ли не самая выгодная возможность покупки жилья при стабильно растущем спросе. Предложение весьма разнообразно. Только в июне 2023 года количество сделок с квартирами и апартаментами в Московском регионе составило 10417 штук. Это на 15% больше, чем годом ранее, и на 5,1% больше, чем удалось заключить в мае 2023 года. Пришло время поговорить об итогах полугодия в сфере недвижимости. 

Ипотечный бум продолжается

И это не может не радовать. По данным ДОМ.РФ, банком выдано ипотечных кредитов на 111 млрд рублей – в полтора раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом 21,5 тыс. семей улучшили жилищные условия.

В топе регионов по кредитованию Москва и Подмосковье (30,6 и 15,4 млрд рублей, рост в 1,7), Краснодарский край (8,2 млрд рублей, рост в 2,1 раза), Санкт-Петербург (7 млрд рублей, в 1,2 раза), и неожиданно Тюменская область. В столице нефтяников выдано кредитов на 4,7 млрд, объемы ипотеки увеличились в 1,6 раза.

Самая частая - «Семейная ипотека» – ее брали в 34% случаев. «Льготной на новостройки» воспользовались 29% заемщиков. Другие российские банки также выдали максимальный объем ипотеки с начала года.

В мае топ-20 ипотечных банков предоставили 158 тыс. кредитов на 578 млрд руб. Это максимальный результат с начала 2023, цифра приближается к рекордным среднемесячным значениям 2021. По итогу выдачи ипотека выросла в годовом выражении как по количеству (+39%, 657 тыс. кредитов), так и по общей сумме (+50%, 2,4 трлн руб.) 

Только за май ипотечный портфель двадцати топовых банков увеличился на 3% и составил 16,1 трлн руб. Доля кредитов с господдержкой в общем объеме выдачи закономерно увеличилась до 51%

Если говорить о составе ипотеки, то традиционно высок спрос на готовые квартиры - более половины кредитов, также в топе кредиты на постройку частных домов.

Ипотека с господдержкой тоже по-прежнему популярна.

- В мае банки выдали максимальный месячный объем льготных кредитов с начала года – 64,5 тыс. займов на 296,1 млрд руб. (+8% к апрелю по количеству и сумме), – отметила руководитель отдела исследований в жилищной сфере Аналитического центра ДОМ.РФ Мария Жолобова.- Это отчасти связано со стремлением банков нарастить выдачу по госпрограммам с низким первоначальным взносом (менее 20%) перед повышением макронадбавок, которое произошло с 1 июня. По нашим оценкам, выдача ипотеки в июне ещё сохранится на рекордном уровне, но уже во втором полугодии скажутся дополнительные меры регулирования Банка России. 

Ипотеку на частный дом стали брать втрое чаще 

С начала года ИЖС в Банке ДОМ.РФ взяли более 4 500 семей, объем кредитования составил 21 млрд руб. Это превышает показатели первого полугодия 2022 года в количественном выражении в 3 раза, в денежном – в 2,5 раза. Каждый месяц кредитование в этом секторе увеличивается на 20%.

Больше всего сделок на ИЖС с начала 2023 в Подмосковье, здесь ИЖС обошелся в 5,8 млрд руб., рост по сравнению с прошлым годом в 3 раза. Также в топе Краснодарский край - 2,6 млрд руб., в 2,1 раза, Санкт-Петербург и Ленобласть - 2,2 млрд рублей, и увеличение в 3,6 раза. Затем идет Татарстан, здесь 1,1 млрд рублей, в 3,5 раза) и Новосибирская область (около 1 млрд рублей, в 3,2 раза). 

При этом каждый второй покупатель загородного жилья стремится сократить общение с застройщиком.  По данным опроса компании «Дачный Сезон», гарантом доверия к застройщику и показателем его надежности покупатели в первую очередь считают возможность сократить время на отслеживание хода строительства и коммуникацию с подрядчиком.

Клиент готов потратить время, чтобы найти именно такого застройщика, которого не нужно контролировать и переживать за итоги. 

Впрочем, и онлайн – не панацея. По данным «Выберу.ру», за второй квартал интерес пользователей маркетплейса к ипотечным продуктам пошел на спад и снизился на 24%, относительно показателей первого квартала этого года, и на 12%, относительно того же периода прошлого года. Самое большое падение было в апреле и мае — примерно 20%, сейчас пик пройден, темп снижается.

Локомотивом кредитных программ в этом полугодии стала, как обычно, семейная ипотека — 23%, интерес к ипотеке на вторичную недвижимость подрос -  19%, военная ипотека с ее 14% - на третьем месте. А вот у льготной - всего 13%. При этом меньше всего интересуются дальневосточной ипотекой — 4%, и ипотекой для IT-специалистов — 1%. Неожиданный подъем интереса к сельской ипотеке – 26%, и это несмотря на отсутствие выделенных лимитов на программу от банков.

Рост недооцененных

На первичном рынке квадратный метр, в целом, подорожал в 55-ти городах из 70, в 14-ти подешевел, в одном остался неизменным. Общая цена квартиры в 46-ти городах увеличилась, в 24-х снизилась. Пальма первенства у Мурманска: там 16,4%, за ним Иваново - в городе невест подорожание на 16,3%, в Магнитогорске - на 14,8%, в Томске - на 13,3%, в Улан-Удэ - на 12,6%.

Более всего снизились ценники в Воронеже - на 8,3%, Астрахани - на 7,3%, Курске - на 6,4%, Сургуте - на 5,7%.

По данным федерального портала «МИР КВАРТИР», за второй квартал кв.  метр новостроек в стране вырос в цене на 1,5%, а за все полугодие – на 3,7%.  Причем, основной рост обеспечили недооцененные регионы, где недвижимость была сравнительно недорога.

С апреля по июнь квадратный метр новостроек подорожал в 51 городе из 70. Наибольший рост продемонстрировали Иваново, Владикавказ, Сочи, Мурманск.

Самое сильное падение пришлось на Ленинградскую область, Курган, Подмосковье и Пензу. 

Коррекция вторички

По данным «Авито Недвижимость», рост спроса на вторичные квартиры составил за год 36%.

Клиенты подходили к объектам дифференцировано, к однокомнатным квартирам интерес повысился на 40%, к двухкомнатным — на 39%, к студиям — на 35%, к трехкомнатным— на 30%. При этом за последние три месяца спрос на квартиры всех категорий снизился на 5%, но если учитывать тот факт, что за последний год интерес к вторичному жилью серьезно вырос, то пятипроцентное понижение – скорее коррекция, чем падение. 

По отношению к первому кварталу спрос на вторичном рынке сократился в 19-ти из 33-х городов. Наибольшую динамику показал Симферополь, там снижение достигло 20%. За ним, как ни странно, Москва с 16 процентами, Ульяновск - с 13 процентами.  Всплеск интереса к вторичке у Ставрополя и Казани (по 7%) и Уфы, там 6 процентов.

В целом же, в сравнении с первым кварталом, стоимость выросла в 29 из 33 городов России. 

Аренда не на высоте 

Она дешевеет во всех городах-миллионниках. Больше всего на Юге и Урале. Так за первое полугодие арендная ставка снизилась в 10 из 15 городов-миллионников причем из самых подешевевших - Воронеж и Ростов-на-Дону

Лидером же стала уральская Пермь: здесь ставка упала на 4,4 тыс. руб., почти на 25% - теперь это 19,3 тыс. рублей в месяц.  За такую сумму можно присмотреть двушку в советской панельке в не самом плохом из районов.

Воронеж идет следом и теряет 22% суммы аренды. Там она самая дешевая из всех городов-миллионников - 15 тыс. руб. в месяц. При этом ставки на разные типы квартир уменьшились плюс-минус пропорционально.

Екатеринбург и Красноярск показывают снижение до отметки в 25 тыс. рублей, а в Казани – ниже 30 тыс. рублей.

При этом в пяти городах-миллионниках арендные ставки, напротив, выросли. Сильнее всего – в Санкт-Петербурге, почти на 10% или чуть менее 3,5 тыс. руб., при  этом аренда трехкомнатных квартир в месяц подорожала сразу на 18%.

При этом на рынке северной столицы отмечаются сразу 2 особенности.

– Сейчас трендом вторичного рынка Санкт-Петербурга стал рост количества необходимых показов для продажи объекта, - считает директор агентства «Дорогая, я дома» Алексей Лякин.

Если раньше, в среднем, нам нужно было 10—15 показов для продажи объекта, то сейчас количество показов для продажи выросло в 1,5-2 раза. При этом добавлю, что всегда есть объекты, которые продаются с первого показа, но, в среднем, количество показов выросло. 

Ещё одним заметным явлением на вторичном рынке города стало то, что если раньше восемь клиентов из десяти, которые звонили и говорили, что они готовы выходить на договор по определённой квартире, обычно на этот договор выходили, то сейчас эта цифра снизилась до 2—3 человек. Остальные потенциальные клиенты отказываются от покупки под разными предлогами. 

Что касается долгосрочной аренды, то по данным «Авито Недвижимость», за второй квартал 2023 года интерес к ней подрос и прилично – на 10%. Спрос на долгосрочную аренду квартир за квартал вырос в 29-ти из 33-х городов. 

В сравнении с первым кварталом более всего интерес повысился к недвижимости в Казани, Тюмени и Туле.

За такой период суммы по России в среднем не изменились, но если брать данные за календарный год, то цена долгосрочной аренды выросла на целых 19%. Аренда двухкомнатных квартир подорожала на 20% - до 30 тыс. руб., трехкомнатных — на 18%, до 45 тыс. руб., однокомнатных — на 11% до 20 тыс. рублей. Для студий цена осталась прежней (20 тыс. рублей).

- Уменьшение количества доступных предложений одновременно с ростом спроса говорит об оживлении и развитии рынка — люди активнее интересуются долгосрочной арендой квартир, а последние быстрее «уходят» из экспозиции, - считает руководитель категории долгосрочной аренды «Авито. Недвижимость» Константин Каменев.

Июньская жара принесла изменения на рынке недвижимости. Посмотрим, сохранятся ли эти тренды.

Подготовил Даниил МАЦЕЙКО