Кому льгота, кому скидка: как сегодня легче и выгоднее приобрести жилье - «Новости рынка недвижимости»

Копейка, как известно, рубль бережет. Эти слова особенно актуальны в трудные времена. Многие экономят на еде, а что уж говорить о недвижимости...Впрочем, жилье – базовая потребность человека, и приобретать его все равно приходится. Даже несмотря на то, что в нашей стране обычно не бывает сезона, когда жилье стремительно дешевеет, наоборот оно дорожает год от года.

«Строительство.RU» провело опрос наших экспертов по поводу того, как в 2023 приобрести квартиру льготно и с большей выгодой для себя. И вот, что у нас получилось. 

Поздний старт 

- В действительности, говорить сейчас о дороговизне квартир как таковых не совсем корректно, - считает директор по маркетингу девелопера Dogma Виктория Салюк. - За последний год произошла существенная корректировка цен, вызванная падением спроса и покупательской способности.

И эта корректировка теперь реализуется с помощью таких инструментов, как скидки, акции и спецпредложения.  

Одновременно с этим, сегодняшняя конъюнктура рынка недвижимости толкает цены на новостройки вверх: из-за невозможности получать средства дольщиков, хранящиеся на эскроу-счетах до ввода дома, застройщики перестали продавать квартиры на начальной стадии реализации объекта, стартуя позднее и с более высокой ценой.

- Кроме того, - добавляет Виктория Салюк, - банковские ковенанты для застройщиков при получении проектного финансирования на строительство объекта устроены таким образом, что каждый следующий жилой объект выходит все дороже. Это естественные условия капиталистического рынка, создающие здоровую конкуренцию и не дающие обрушиться рынку новостроек. Однако, для обывателя это выглядит так, что квартиры дорожают. Тем не менее, стимулируя покупку новостроек, государство, застройщики и банки сегодня разработали целый набор программ льготного ипотечного кредитования, а также других способов улучшения жилищных условий.

Так, до конца года в России продлены “ипотека с господдержкой” и “семейная ипотека”. Первая позволяет приобрести квартиру в новостройке с жилищным кредитом по ставке 8%, правда только с лимитом до 6 млн рублей по стране и до 12 млн в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Вторая же действует для семей у которых родился хотя бы 1 ребенок после 1 января 2018 года и предлагает кредит по ставке 6%, а в ДФО – 5% на сумму лимита до 6 млн по России и до 12 млн в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Есть и “сельская ипотека” – это жилищный кредит у банков, в среднем, под 2,7%-3% (остальную разницу для банка субсидирует государство, в отдельных случаях ставка может быть снижена до 0,1%), основным требованием которой является приобретение жилья в населенных пунктах до 30 тысяч жителей.

Впрочем, для тех заемщиков, кто не может получить ее, действуют альтернативные программы – льготная ипотека на ИЖС под 9%, семейная на то же индивидуальное жилое под 6-7% и Дальневосточная от 0,1% до 2%.

О Дальневосточной ипотеке стоит сказать отдельно. В первую очередь, ее получают на покупку квартиры в МКД. Программа действительна по ставке 2% для приобретения жилья в ДФО и будет действовать до 2030 года.

И наконец, самая новая льготная программа – для IT-специалистов, максимальная ставка по ней достигает 5% годовых, а лимит – 18 млн рублей в городах с населением более 1 млн человек и 9 млн – в остальных населенных пунктах.

Кроме того, для отдельных категорий граждан действуют специальные льготные условия получения квартиры. Например, для служащих в армии существует “военная ипотека”, когда кредит за заемщика в период действия контракта платит государство. Причем военнослужащий сам выбирает желаемый объект в любом регионе страны. В 2022 году в России также заработал Херсонский сертификат для 80 000 человек, эвакуированных из Херсона. Все они могут купить готовое жильё по сертификату, сумма которого скалькулирована исходя из средней ставки квадратного метра в стране и состава семьи.

Кроме того, в России действуют и более привычные способы поддержки от государства, такие, как “материнский капитал”, а также жилищная льгота по программе “Молодая семья-2023”. Размер первого составляет сейчас 589,5 тыс. рублей при рождении первого ребенка и 775 тыс. рублей – при рождении второго. По программе же “Молодая семья” можно получить субсидию от государства в размере 30%-35% стоимости квартиры, однако если возраст обоих родителей не превышает 35 лет или 36 лет для родителя-одиночки.

Больше всего запросов на ипотеку сегодня приходится на программы “господдержки” и “семейную”, а наиболее распространенная льгота – “материнский капитал”. Просто ими может воспользоваться наибольшее число попадающих под субсидии граждан России. 

Две ипотеки для супругов

- Интересных предложений на рынке недвижимости не так много, как хотелось бы, - считает руководитель АН «Мария» Ольга Райкова. - Есть интересные региональные программы для молодежи. Работая вместе, молодым супругам по плечу выплатить за 3-5 лет ипотеку. При этом сейчас цены так растут, что копить - не вариант, нужно сначала покупать небольшое жилье, затем поэтапно - больше и больше, но при этом жить по средствам, не ограничивая себя и семью.

 Альтернатива - ипотека без первоначального взноса - пользуется огромнейшим спросом. По словам нашего эксперта, по опыту работы у застройщика, в последнее время все сделки проходили по ипотеке без первоначального взноса. И клиенты планируют покупать теперь только по этой программе.

- Есть разные варианты более выгодных вложений. Например, супруги берут две ипотеки, перепродают с хорошей маржой, от миллиона за год, и могут уже шире смотреть на недвижимость для семьи, - рассказывает Ольга Райкова.

Правда, в этом случае есть и свои подводные камни. Продать квартиру в ипотеке сложно: это вторичка, процентная ставка здесь больше, рисков больше. А вдруг эта квартира куплена по материнскому капиталу, и родители продают, не выделив доли детям? А это большой риск для добросовестного покупателя - можно лишиться квартиры без срока давности. Получается такая бомба замедленного действия.

Тут стоит подумать о том, как максимально себя обезопасить с юридической стороны. 

Маткапитал и налоговый вычет

- В 2023 году действует несколько льготных программ для тех, кто планирует улучшить жилищные условия, - объясняет профессор Московского государственного строительного университета Кирилл Кулаков. -  Прежде всего – льготная ипотека, субсидируемая на федеральном уровне. Она распространяется только на новостройки. Кредит можно взять до 1 июля 2024 года под 8% годовых при 15% первоначального взноса.

Материнский капитал на второго ребенка с 1 февраля 2023 года поднялся в сумме на величину инфляции, теперь родители смогут получить до 775 628 рублей.

Плюс государство выдает многодетным семьям 450 тыс. рублей на погашение ипотеки. При этом главное условие: в семье должно быть не менее трех детей. Возраст старших не имеет значения: если появился третий и последующий ребенок в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2023 года, то такая семья имеет право на господдержку. Выплата распространяется также на семьи с усыновленными детьми. При этом ипотечный договор должен быть заключен до 1 июля 2024 года.

Можно частично компенсировать сумму, потраченную на покупку жилья. Для этого нужно платить налоги на доходы физических лиц, а значит, иметь официальную работу, кроме того, вернуть можно не больше уплаченного налога. Возвращаемая сумма зависит от зарплаты налогоплательщика, но не может превышать 650 тыс. рублей. Максимальный размер имущественного вычета — 2 млн рублей, получится вернуть 13% — 260 тыс. рублей. По выплаченным банку процентам по ипотеке другой лимит — 3 млн рублей. С них можно вернуть 390 тыс. рублей. Причем, если жилье в совместной собственности, налоговый вычет могут получить оба супруга. 

Программу льготной ипотеки, скорее всего, модифицируют 

- Стоит отметить, что программа льготной ипотеки как мера именно социальной поддержки наиболее эффективно проявила себя в первые месяцы работы, когда цены на квадратные метры не были кратно завышены застройщиками – отмечает Кулаков. -  Сегодня программа, хотя еще и пользуется спросом у населения, не является реально действующим инструментом по стимулированию рынка строительства жилья.

По мнению эксперта, программа скорее всего близка к своему логическому завершению, и, если не будет свернута совсем, то ее значительно модифицируют, как по части ставок, так и в плане локализации своего действия.

При этом на сегодняшний день наиболее перспективной, по мнению профессора, видится программа сельской ипотеки. Во-первых, тенденция последнего времени связана с растущим интересом к рынку загородного жилья, ИЖС. Стимулирование государством этого сегмента и повышение доступности частного жилья для населения - при условии развития инфраструктуры и создания рабочих мест – однозначно улучшит социально-экономическое благополучие регионов: это позитивно повлияет и на решение проблемы с оттоком населения, способствует повышению рождаемости, и стимулирует развитие личных подсобных хозяйств и предпринимательской инициативы. 

Акции и скидки

- Около 80% продаж в комфорт-классе приходится на сделки с использованием ипотеки,  поэтому основной способ снизить стоимость квартиры – это выбрать подходящую льготную программу, чтобы снизить ежемесячный платеж и/или срок кредитования, - объясняет директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. - Наиболее популярные госпрограммы – льготная ипотека, ставки по которой начинаются от 7,2% годовых, и семейная программа со ставками от 5,5% годовых. Однако некоторые застройщики предлагают свои совместные программы с банками, где переплата значительно ниже.

Например, «Ленстройтрест» предлагает семейную ипотеку под 4% годовых – это минимально возможная на сегодня ставка, исходя из требований Центробанка. Но она может суммироваться с рядом скидок и программой трейд-ин.

Акции и скидки – это сама по себе возможность для снижения стоимости жилья. Большинство спецпредложений действует на определенном временном отрезке, другие – касаются не всех квартир, а только части из них. Бываю отдельные акции для каждого квартала, но есть и такие, что распространяются на любой продукт застройщика.

Акции не обязательно предусматривают прямые денежные скидки – можно получить в подарок отделку или машиноместо в паркинге. Но практика показывает, что наибольшей популярностью пользуются именно субсидируемые застройщиками ипотечные программы, поскольку большинство покупателей стремится прежде всего, к снижению размера ежемесячного платежа.

- Что касается прогнозов, то сейчас многое будет заключаться в позиции Центробанка и правительства, - считает Ян Фельдман. - Мы видим, что с рынка практически ушла околонулевая ипотека и, вероятно, вскоре уйдет траншевая. Но взамен появляются и новые предложения: например, распространить льготные программы на вторичный рынок (что помогло бы вновь активизировать цепочки продаж вторичного жилья с покупкой первичного) или субсидировать за счет государства аренду на время строительства нового дома. Любые из этих мер помогут поддерживать спрос на рынке и в конечном счете найдут своего потребителя.   

 Итак, уже сейчас понятно, что нужно делать.

- Гражданам нашей страны, в первую очередь, нужна доступная ипотека без дополнительного субсидирования, -  считает Виктория Салюк. И с ней солидарны многие.

На днях ЦБ РФ уже в 6-й раз сохранил ключевую ставку на уровне 7,5%, среднегодовая инфляция по прогнозам в России в 2023 году составит 3,8%, однако рыночные ставки по ипотеке остаются заградительно высокими – 11-14%.

Подготовил Даниил МАЦЕЙКО