Процесс покупки недвижимости в Греции - «Зарубежная недвижимость»

В последние годы Греция стала одной из самых популярных стран Европы, где иностранцы приобретают недвижимость, что объясняется просто – доступные цены, множество объектов на любой вкус, южный климат, приветливое местное население и простой алгоритм покупки жилья.

Буквально на днях Греция сняла ограничения на въезд для иностранных туристов, в том числе и для россиян. Теперь в страну можно приехать без прохождения карантина, нужно лишь иметь на руках отрицательный результат ПЦР-теста на коронавирус, полученный не более чем за 72 часа до приезда, или справку на английском языке о вакцинации или перенесенном заболевании. Также понадобится заполненная форма PLF (Passenger Locator Form) с личными данными туриста, отправленная перед поездкой на сайт travel.gov.gr. Кроме того, в скором времени ожидается расширение авиарейсов, связывающих Грецию и Россию.

Благодаря этим факторам, в Греции ожидается возвращение к допандемийному уровню спроса на покупку недвижимости иностранцами, среди которых очень много граждан России и других стран СНГ. Тем более, что, как в период карантинных ограничений, так и сейчас, в Греции бесперебойно работает дистанционный вариант покупки жилья. Но очевидно, что большинство желающих приобрести зарубежную недвижимость, в том числе и в Элладе, предпочитают классический вариант покупки offline с поездкой в страну.

Плюсы покупки недвижимости в Греции

Программа «Золотая виза», когда иностранец получает ВНЖ при покупке недвижимости, превышающий определенный размер инвестиций, пользуется большой популярностью во многих европейских странах. Но именно в Греции покупатель найдет самый низкий порог получения такой визы - необходимо приобрести один или несколько объектов недвижимости общей стоимостью не менее 250 000 евро. К тому же, стоимость объектов в Греции сейчас ниже, чем во многих странах ЕС, выдающих «золотые визы».

Выбор объекта: на что обратить внимание

После формулирования основных параметров запроса покупателя, риэлторы подбирает самые интересные предложения в соответствии с указанными критериями. Также очень важно четко определить для себя – что именно человек ожидает от приобретения желаемого объекта недвижимости. Очень важно уделить внимание логистике – насколько удобно будет добираться из своей страны, особенно если жилье находится на острове, а не на континентальной части. При покупке дома стоит иметь в виду, что расходы на его обслуживание могут быть выше, чем в случае с квартирой. И конечно же необходимо проанализировать возможности инфраструктуры в конкретном месте приобретения недвижимости – есть ли все необходимое рядом.

Если речь идет о переезде на ПМЖ семьи с детьми, то здесь важно понимать, насколько удобно расположены детский сад и школа. Если объект подыскивается для будущего студента, то нужно посмотреть где находятся университеты, куда он планирует поступать, и рассчитать насколько удобно будет добираться до учебы. Если в квартире или доме будут жить пожилые люди, то важно учесть удаленность от больниц, уровень шума по вечерам (если это крупные города или популярные курорты) и шаговую доступность к магазинам. Факторов много и они часто индивидуальны, поэтому очень важно обращаться в опытные риэлторские компании, которые долгие годы работают на греческом рынке недвижимости.

Как проходит сделка

Резервирование объекта

После того, как покупатель определился с объектом для покупки, начинается процесс оформления сделки. Но сперва его необходимо зарезервировать: для этого депозит передается застройщику или текущему владельцу (если речь идет о вторичном жилом фонде) и подписывается квитанция о выплате этой суммы. После того, как покупатель внесет такой аванс для приобретения недвижимости (обычно 5%-10% от стоимости), начинается процедура заключения предварительного договора.

Контроль объекта

Затем объект проходит полный юридический контроль, который проводит авторизованный юрист. Он отправляет запрос в кадастрово–земельный архив региона, где находится объект, в котором проверяются следующие параметры: наличие права собственности у продавца, юридическая чистота недвижимости (наличие обременений, исков, арестов и т.д. на приобретаемое жилье). После проведенной проверки предоставляется заверенный адвокатом отчет в письменной форме.

Подписание предварительного договора

Если юридический контроль успешно пройден, то подписывается предварительный частный договор между покупателем и застройщиком. Данным документом будет определена стоимость объекта недвижимости, условия выплаты суммы, а также штрафные санкции на случай не подписания окончательного нотариального договора купли – продажи недвижимости. Договор подписывается сторонами на двух языках. На основании этого договора покупатель будет переводить средства за оплату дома через банк.

Георгафические нюансы

При покупке важно обращать внимание на географию: если выбранный объект расположен в приграничном районе Греции (префектуры Додеканес, Эврос, Феспротиа, Кастория, Килкис, Лесбос, Ксанти, Родопи, Превеза, Самос, Хиос и Флорина, провинции Неврокопиу префектуры Драмы, Погониу и Конитса префектуры Янина, Алмопиа и Эдессы префектуры Пэлли и Синдики префектуры Серрес и острова Скирос и Санторини, то понадобится получить особого разрешения Министерства Обороны Греции на приобретение недвижимости в Греции (для лиц, не имеющих греческого или европейского гражданства). Это связано с исключением опасности для общественного порядка и безопасности страны. Для этого, юрист, действуя от имени покупателя, должен подать в Министерство Обороны Греции соответствующее заявление, к которому прилагается достаточно простой набор документов. Это просто продленная во времени процедура, которая, кстати, часто позволяет получить рассрочку платежа по дому на период получения этого разрешения. Этот этап не нужен, если недвижимость расположена в областях страны, которые не считаются приграничными.

Финальный этап

После этого юрист оформляет налоговый номер, открывает счет в банке и составляет окончательный договор купли-продажи, который заверяется нотариусом. На подписании присутствуют продавец, покупатель и юрист, или только юрист по специальной доверенности от покупателя для подписания договора, риэлтор, и в случае личного присутствия покупателя, который не владеет греческим языком, присутствует также переводчик или только юрист, который владеет языком общения покупателя.

В соответствии с этим контрактом, право собственности на выбранный объект переходит на имя покупателя. Оно вступает в силу после регистрации контракта в кадастровом реестре – земельном архиве – свидетельство об этом является окончательным подтверждением собственности нового владельца.

Покупатель обязан в течение тридцати дней с момента подписания окончательного договора купли-продажи, заявить о продаже недвижимости, чтобы удалить ее из своей собственности, а продавец должен заявить о приобретении недвижимости для уведомления о новой собственности. Обычно данный процесс возлагается на бухгалтера.

Расходы, оплачиваемые покупателем

Гонорар адвоката составляет 0,8-1,2% от коммерческой стоимости недвижимости (а также НДС). Расчет таких расходов достаточно сложен, однако, в целом, они составляют примерно 1,2% от кадастровой стоимости (плюс НДС), а также необходимо будет оплатить услуги за подготовку контракта в размере 500 евро. Дополнительно могут траты на акты снятия финансовых претензий или другие дополнительные документы и их регистрация в кадастровом реестре.

Налог на переход права собственности на вторичную недвижимость Греции составляет 3% от стоимости, которая указана в договоре. На все новостройки вместо налога на переход права собственности насчитывается и должен быть уплачен НДС в размере 24% от контрактной стоимости недвижимости. Муниципальные налоги составляют 3% от налога на переход права собственности.

Стоимость регистрации в ипотечном реестре составляет 0,5% от кадастровой стоимости. Важно обратить внимание, что различные дополнения к контракту (например, когда недвижимость покупается в рассрочку и оплата проходит после подписания нотариального контракта и регистрации права собственности, то по завершении оплат для получения ВНЖ в Греции необходимо оформить Акт о снятии финансовых обязательств) так же регистрируются и уплачивается государственная пошлина. Оплата за услуги посредника – договорная и обычно не превышает 2% коммерческой стоимости недвижимости, но и зависит от сложности сделки и суммы контракта.

Пример расчета

Если коммерческая стоимость составляет 250 000 евро и оформление идет на полную сумму для получения ВНЖ, тогда расходы составляют:

Гонорар адвоката: (250 000 Х 1,2%) = 2 500 евро + НДС 24%= 372000 евро

Нотариальные расходы: (250 000 Х 1,2%) = 4340,20 евро

Налог на переход права собственности: (25000 Х 3%) = 7500 евро

Муниципальные налоги: 7500 Х 3% = 225 евро

Регистрация в ипотечном реестре: 120 000Х0,5%+ 24% ( НДС) + 80 евро = 1630 евро

Оплата услуг посредника: 250 000 Х 2%= 5 000 евро (цена договорная)

Общая сумма расходов - 22 415 евро (данную сумму нельзя рассматривать как процент от стоимости недвижимости)

В дополнительные расходы также необходимо заложить оплату услуг переводчика (переводы договоров, контракта и т.д.) и обязательные единоразовые расходы по подключению к муниципальным сетям электро- и водоснабжения. Все налоги и сборы, а также услуги нотариуса и нотариальные пошлины рассчитываются, исходя от цен, прописанных в нотариальных контрактах, если они не ниже кадастровых цен (прописанных в кадастровых книгах налоговых органов).

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Наталию Ковалеву, директора по продажам компании Real Estate Service

Спироса Саридиса, консультанта компании PRONAON