Государство хочет, чтобы территории осваивались комплексно. Но без его активного участия

Что удалось и не удалось сделать за 10 лет в сфере комплексного освоения территорий Комплексное освоение территорий становится ведущим трендом отечественного градостроения. Само по себе это можно только приветствовать. Жаль, впрочем, что препятствий на этом пути у застройщиков до сих пор хоть

Что удалось и не удалось сделать за 10 лет в сфере комплексного освоения территорий

Комплексное освоение территорий становится ведущим трендом отечественного градостроения. Само по себе это можно только приветствовать. Жаль, впрочем, что препятствий на этом пути у застройщиков до сих пор хоть отбавляй. И если не решить возникающие проблемы, движение в этом направлении может остановиться.

Как блажь стала реальностью

Когда в 2007 году вышло постановление Правительства №265 о комплексном освоении территорий (КОТ), то никто всерьез не воспринял этот документ. На эту тему застройщики первое время даже не желали говорить, поскольку она им казалось блажью.

Правда и тогда нашлись люди, которые предвидели, что пройдет не так уж много лет, и комплексное освоение территории станет главным трендом рынка строительства жилья. Но таких было явное меньшинство.

В то время документ дал старт 13 подобным проектам — капля в море. С тех пор прошло 10 лет, и ситуация качественно изменилась, отмечает руководитель управления ГЧП ГК «Кортрос» Довран Гарагозов.

Сегодня практически все строители говорят о комплексном освоении участков. Более того, стало нормой прописывать подобные обязательства в договорах между застройщиками и местной властью. В специальных параграфах отмечается, какая социальная и технологическая инфраструктуры будут построены.

Государство пытается активно воздействовать на строительный рынок, побудить его участников комплексно застраивать территории. По словам заместителя директора Департамента жилищной политики Минстроя РФ Анны Манаенковой, на эти цели выделяется все больше средств. Если еще недавно субсидии на КОТ не превышали 5 млрд руб., то на 2017 год запланировано выделить уже 20 млрд руб.

А по итогам Госсовета по строительству дано поручение подготовить законопроект о налоговых льготах для строительных компаний, работающих по принципу КОТ.

Вслед за флагманами

Однако следует признать, что пока помощь государства этой сфере все-таки больше символическая, чем реальная. По мнению партнера девелоперской компании «Химки-групп» Дмитрия Котровского, главное, чтобы государство реально смотрело на проблему.

Сегодня важно реализовать идею о стандартизации КОТ, разработать единые правила для всех застройщиков. А основным инструментом для осуществления таких проектов могло бы стать ГЧП.

Однако в принятом законе о ГЧП акцент сделан на развитие государственно-частного партнерства в сфере ЖКХ и дорожного строительства. И это сильно сдерживает распространение КОТ в других сегментах строительного рынка.

Между тем, если бы ГЧП активно развивалось и в «общестроительной» сфере, это позволило бы значительно расширить область его применения. Сегодня инвестиции в ГЧП-проекты уже достигли 640 млрд руб. Это говорит о потенциале и привлекательности для бизнеса данного направления и подобных проектов.

Это особенно актуально сейчас, когда для КОТ наступают самые благоприятные времена. Эпоха точечной застройки в стране завершается, власти все менее охотно дают разрешения на такое строительство. Например, в Москве сделан акцент на освоении бывших промзон, при этом столичные власти готовы выделять земельные участки по льготным расценкам.

Как говорит Дмитрий Котровский, сегодня пока еще превалируют проекты, где есть только жилье. Но проекты КОТ уже пользуются среди застройщиков особым уважениям. Девелоперы понимают, что за ними не только будущее, но что это — свидетельство уровня строительных компаний. А если есть флагманы, то и остальные рано или поздно станут к ним подтягиваться.

Экономика против КОТ

Процесс мог бы идти быстрее, если бы сама экономика КОТ была более благоприятной к застройщикам. Анализ использования земельных участков показывает, что 40% территории отводится под жилье, а 60% приходится на общественные пространства. Без оптимизации этих соотношений развитие КОТ будет стопориться.

Как отмечает Довран Гарагозов, сегодня заметен дефицит конструктивных идей. Реальная и проектная стоимости присоединения и подключения к сетям нередко разнятся вдвое и более. Это не позволяет воплощать в жизнь многие проекты из-за чрезмерных затрат.

Власти регионов делают явно недостаточно для того, чтобы стимулировать строителей на подвиги комплексного освоения территории. Как считает заместитель генерального директора ГК Coalco Михаил Викторов, нужно включить показатель степени развития КОТ в оценку деятельности губернаторов — вот тогда, по мнению топ-менеджера, они начнут поощрять муниципалитеты создавать условия для КОТ. Пока же такой массовой практики в стране нет.

Наоборот, сейчас налицо парадоксальная ситуация. Застройщик возводит социальный или инфраструктурный объект, а муниципалитет имеет полное право его не принять. И в этом случае он остается на балансе строительной компании, которая вынуждена его содержать. Нетрудно представить, что в следующий раз она предпочтет не связываться с КОТ и не строить ничего «лишнего».

Этим, впрочем, все проблемы не ограничиваются. При КОТ нередко камнем преткновения становятся нормы инсоляции. В Европе их отменили еще 40 лет назад, а у нас они до сих пор имеют статус некой священной коровы. И если тот или иной девелопер нарушит эти явно устаревшие нормы, он, как правило, тут же наказывается бдительным Ростехнадзором.

Еще одна проблема. За последние годы в стране существенно изменился автомобильный парк, а требования к паркингу остались прежними. Поэтому строительные компании по возможности стараются их не строить, а в итоге наши дворы под завязку забиты машинами. Ну и о каком КОТ здесь можно говорить?

В России на 1 тыс. жителей по норме должно приходиться 640 рабочих мест. Если жилые районы не будут включать предприятия, страна превратится в один сплошной автомобильный поток. Это уже случилось в ближайшем Подмосковье. В Московской области пустуют многие бизнес-центры, их потенциальные сотрудники каждое утро отправляются на работу в столичный мегаполис.

Если КОТ будут преимущественно использовать на окраинах городов без создания рабочих мест, то в скором времени эти территории будут мало чем отличаться от классических советских спальных районов — со всеми вытекающими.

У нас часто предпочитают строить на пустых землях, что приводит к существенному удорожанию инфраструктуры. А вот в достаточно богатой свободными землями соседней Финляндии стараются застроить буквально каждый клочок, даже если он расположен неподалеку от мусорной свалки: хранящийся там мусор предприимчивые финны используют как источник термоснабжения.

Гетто или КОТ: выбирайте

В СССР в отличие от Запада города формировались по строго функциональному принципу: жилье — работа — отдых. В Стране Советов города строились по зонной модели: заводской район, спальный район, центр. Чтобы получить нужную услугу или развлечься, следовало ехать в специально отведенное для этого место.

Но современный человек все меньше хочет жить в таких унылых образованиях. Он массово покидает их, уезжая из городов, где по-прежнему ничего не меняется, и перебирается туда, где реализуются проекты КОТ и все находится под рукой, в шаговой доступности.

Если сравнивать нас с передовыми державами, то сегодня КОТ — это, по сути, вчерашний день мирового градостроения. Но для нас это по-прежнему способ существенно поднять качество жизни и застройки, научиться смотреть на город как на место комфортного обитания.

И наш, и зарубежный опыт свидетельствует об одном: многие районы, где нет комплексного освоения, вырождаются в гетто. Вас это устраивает?

Владимир ГУРВИЧ