Потребительский экстремизм: строители хотят строить, а их хотят доить - «Новости рынка недвижимости»

Потребитель всегда прав? Увы, в наших условиях это правило действует далеко не всегда

Мы привыкли к тому, что многие граждане предъявляют претензии к застройщикам за срыв сроков сдачи объектов или за некачественное строительство. Но в тени этого процесса развивается другое явление, получившее название потребительский экстремизм. Часть дольщиков сознательно ищут реальные, а зачастую выдуманные причины для выставления исков строителям. Причем такая практика получила столь масштабный размах, что многие строительные компании даже подумывают об уходе с рынка. О том, как это происходит в реальности, мы попросили рассказать президента ГК «Sky Group» Владимира ЛИТВИНОВА.

— Если застройщик своевременно не сдал дом, то дольщики пытаются получить с него деньги за срыв сроков передачи квартиры. Такое условие законом предусмотрено. Но суды редко снижают размеры претензий граждан к строительным компаниям. А они могут быть просто огромными, 200—300 тыс. процентов от ставки рефинансирования. Туда же приплюсовываются, согласно закону о защите прав потребителя, и штрафы, если строители своевременно не выплатили эти суммы. Допустим, 300 тыс. руб. — это выплата процентов, а штрафные санкции могут составить еще 150 тыс. руб. И часть дольщиков, понимая, что могут получить эти деньги, умышленно затягивают под разными предлогами процесс получения своего жилья. А затем обращаются в суд, обвиняя застройщиков в срыве сроков.

Эти обвинения бывают формально обоснованными, ведь строительство — сложный, не всегда предсказуемый бизнес. От строительной компании далеко не все зависит, у нее много субподрядчиков, поставщиков. Партнеры могут ее элементарно подвести.

Другой способ шантажа: уже во время гарантийного срока эксплуатации квартиры жильцы выискивают различные недостатки и недоделки в ней. После чего предъявляют требования. Но часто у них одна задача — получить деньги от компании. Причем некоторые граждане даже не хотят идти в суд. А просят хоть чего-нибудь заплатить. А чтобы увеличить шансы на получение денег, завышают суммы претензий.

— Что происходит, когда суд удовлетворяет иски граждан к строителям?

— Суд выносит постановление в пользу истца. Он идет с исполнительным листом в строительную компанию с требованием возместить ему ущерб. Но есть и другой вариант развития событий: исполнительный лист может быть предъявлен банку, где открыт счет компании. А на него поступают деньги дольщиков по другим проектам. Банк списывает эти средства по исполнительному листу. То есть компания расплачивается с прежним своим клиентом деньгами других людей.

— Но ведь дольщики часто не знают, как стребовать с компании денег, им нужны квалифицированные «помощники».

— Разумеется, без «помощников» дело не обходится. Появились юридические компании, специализирующиеся на подобных делах. Они делают деньги на процессе передачи квартир от застройщиков дольщикам. Выискивают различного рода недоделки, нарушения и предлагают людям подавать иски.

В местах строительства можно увидеть объявления таких юристов, они обещают свою помощь в выколачивании денег у строителей. За свой «нелегкий труд» берут неплохие комиссионные, а чтобы люди не жалели им платить, обещают, что эти деньги они возьмут у застройщика.  

Могу привести реальный пример. Мы сдали один дом с двухмесячным опозданием. И почти сразу в подъездах появились объявления, в которых предлагалась помощь в подготовке взысканий к застройщику.

Чем для нас такая юридическая помощь может обернуться? В доме 150 квартир, и каждая квартира может предъявить претензии в связи с несвоевременной сдачей объекта. А суды к строителям достаточно нелояльны, они обычно на стороне потребителя. Если строительная компания банкрот, либо ее руководство вообще исчезло, то дольщики обычно ничего не могут получить. Но если компания работает на рынке, никуда не пропадает, к ней и направляются основные претензии.

Снова вернусь к этому дому. Там есть один жилец — женщина, которая, по-видимому, поставила себе цель получить с нас деньги, — подбивает других владельцев квартир следовать ее примеру. Если бы не ее инициатива, многие не стали бы с нами судиться. А сейчас уже подано 20 исков.

При этом претензии подчас растут как снежный ком. Например, в том же доме в некоторых квартирах есть окно с дефектом. Мы предлагаем починить или заменить его, а нам в ответ требуют заменить все остекление.

— Насколько велики убытки от подобных требований?

— В связи с опозданием срока ввода дома, со стороны жильцов нам было предъявлено исков на сумму в 15 млн руб. Удалось отсудить 4 млн руб. Но это только по 30 квартирам, а в доме, как я уже сказал, их 150. Так что потенциально сумма может многократно возрасти, по нашим расчетам примерно еще на 15 млн руб. Срок исковой давности три года, прошел один год. Посмотрим, как будут развиваться события.

Тут есть еще один важный нюанс. Когда суд присуждает дольщику компенсацию от строителей за реальные или мнимые недоделки, мы вынуждены оплачивать исполнительные листы. Но мы не имеем права контролировать, на что жильцы расходуют эти деньги. А их использование может быть далеким от задачи исправления недостатков строительства.

— На мой взгляд, перспективы не самые благоприятные. Как известно, с 1 января внесены изменения в 274-ФЗ. Теперь в нем есть пункт о предоставлении дольщику инструкции по эксплуатации квартиры. В ней должны быть прописаны положения о том, что следует делать, если жилец обнаружит какие-то недостатки, негативные явления. Предвижу, что в недалеком будущем возможны конфликты между застройщиками и гражданами, которые станут использовать этот документ для предъявлений претензий строителям. По сути дела, это инструкция для потребительского экстремизма.

Новый закон ужесточает контроль над деятельностью застройщиков. Например, мы обязаны вывешивать на сайте проектную декларацию, а она очень сложная. Установлен жесткий контроль расходования средств дольщиков, он может носить исключительно целевой характер. Вводится требование по увеличению уставного капитала: он зависит от того, сколько квадратных метров одновременно возводит застройщик. Если мы строим один дом, эта сумма равна 10 млн руб., если три дома, то уже 80 млн руб.

— Скажите, как сильно рост потребительского экстремизма влияет на строительный рынок, на желание застройщиков заниматься этим видом бизнеса?

— Я думаю, что добросовестный застройщик все равно будет оставаться на рынке, но станет стремиться сдавать дома в срок, улучшать качество строительства. Но застройщик зависит не только от себя, но и от подрядчиков. А в их работе могут быть погрешности. Поэтому не только и даже не столько потребительский экстремизм, сколько ужесточение требований  со стороны законодательства может вынудить в первую очередь небольшие компании свернуть свою деятельность. Они просто не потянут новые условия. Тем не менее потребительский экстремизм — это серьезные палки в колеса в работе строителей.

— А есть ли у вашей компании какие-то наработки, возможно законодательные предложения, которые ослабили бы давление со стороны потребительского экстремизма?

— Могу сказать, что мы для себя приняли ряд важных решений. Например, если идет сдвиг по срокам сдачи дома, то в этом случае надо договариваться с дольщиками еще до того, как у них возникнет намерение судиться с нами. В том числе и какие-то средства выплачивать с нашей стороны в добровольном порядке, что позволит сэкономить на судебных издержках.

Такой подход относится и к качеству строительных работ. Иными словами, во всех случаях надо договариваться. Если же это сделать не удается, если видно, что человек в своих претензиях не знает меры, то тогда иного варианта кроме суда нет. И, конечно, стараться своими силами устранять недостатки. Хотя дольщики часто не желают этого, они требуют только дать им денег. Но строительная компания — это не кормушка, не копилка, куда можно залезать.

Нужно более тщательно подходить к составлению инструкции по эксплуатации квартир. Так как они введены только с 1 января 2017 года, то пока никто из застройщиков с этой проблемой не столкнулся. Но к ней надо готовиться.

По нашему мнению, нужно корректировать и законодательство. Например, в части взимания процентов по неустойкам. Возможно, целесообразно ввести градацию в зависимости от степени вины застройщика и сроков просрочки. Если она составляет месяц — одна величина, если больше — другая.

Беседовал Владимир ГУРВИЧ